59Fo共同所有
共同所有
高い物件を口数に分けて大勢に持ってもらい、取りまとめる手数料や運用の収益をもらう。
難しさ ★4伸びしろ 中許認可 業種による
お金・モノ・情報の流れ
お金（¥）
モノ・サービス
情報・データ
人の動き
難しさの内訳
始める壁5
黒字になるまで4
競争の激しさ3
まとめると★4（伸びしろ 中）
考え方のヒント：出資を集めて運用する形は許可が要り、資本金や社内の体制も整える必要がある。物件の仕入れと、出資者への説明・信頼づくりに時間がかかる。
しくみ
だれが払う：高い物件を少ない金額で持ちたい人（個人の投資家や、別荘などを使いたい人）。
何に払う：物件を口数に分けた持ち分や出資の権利。賃料などの収益の分配や、利用できる日数がつく形もある。
いつ払う：最初に口数ぶんの金額を払う。そのあと分配金（年に数回など）や管理費を払う形が多い。
有名な例
ボルテックス（Vシェア）都心のオフィスビルなどを 1 口 100 万円程度に小口化して販売し、賃料収入や売却益を出資額に応じて分配する商品を出している。ページには不動産特定共同事業の許可番号（金融庁長官・国土交通大臣 第 101 号）が載っている。出典：不動産小口化商品「Vシェア」（ボルテックス公式） ↗ 許認可
出資を募って不動産を運用し収益を分配する事業や、その契約の代理・媒介をする事業は、不動産特定共同事業法 第 3 条第 1 項の許可が要る（事務所が 2 つ以上の都道府県なら国土交通大臣・金融庁長官、1 つの都道府県内なら都道府県知事の許可）。出資額が小さい「小規模不動産特定共同事業」は登録で行える枠がある。みんなで持つ形でも、運用や分配をせず別荘の利用権を売るだけなど、仕組みしだいでは対象外になりうる。個別の判断は所管の行政庁に確認する。
出典：不動産特定共同事業の許可とは（国土交通省） ↗ 出典：不動産特定共同事業等について（国土交通省） ↗
小さく試すなら
- まず 1 物件を数人で持つ形を紙の上で設計する
- 使う日数や分配のルールを先に文章にする
- 許可が要る形かどうか、役所に事前に相談する
考え方のヒント
つまずきやすい所
- 出資を集めて運用する形にすると、許可なしでは違法になる
- 売りたいときに買い手が見つからず、現金にしにくい
- 物件の値下がりや空室で、分配が約束どおり出ない
- みんなで持つと、売却・修繕の決め方でもめやすい
AI 時代の変化
- AI が物件の収益の見込みを試算して、商品の設計を助ける
- 出資者への運用報告や問い合わせ対応を AI で自動にする
- 利用日の予約が重なる調整を AI が受け持つ